Зразок договору купівлі-продажу квартири, актуальний на 2018-2019 рік
+7 (812) 309-50-31 (Санкт-Петербург)
8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регіони)
Це швидко і безкоштовно!
Предмет договору
Угода купівлі-продажу квартири неможлива без складання договору за типовим зразком. 30-я глава ГК України встановлює перелік інформації, яку повинен містити текст документа.
Предметом договору виступає нерухомість:
- Об'єктом угоди може бути квартира, приватний або дачний будинок.
- Якщо за одним договором купівлі-продажу продається кілька квартир або будинків, при складанні кількість об'єктів нерухомості та їх характеристики вказуються в документі.
- Якщо житло перебуває не в новобудові, вказують відомості про будинок, в якому квартира знаходиться: рік зведення, матеріали, з яких виконана дах, перекриття.
- Записується дата останнього капітального ремонту будівлі.
- Поверховість вказувати також необхідно.
- Щодо приміщення вказуються такі дані: загальна та житлова площа, кількість кімнат, суміжні вони чи роздільні.
- Прописується вартість нерухомості.
Предмет договору купівлі-продажу (квартира) є істотною умовою, і без цього пункту документ не матиме юридичної сили.
- яка частина майна продається: частка або квартира цілком;
- зберігають якісь особи право проживати в приміщенні після його продажу;
- чи немає обтяжень на нерухомість.
Право власності продавця на предмет договору має підтверджуватися відповідним документом - свідоцтвом. У текст документа вносять його реквізити: серія, номер, дата видачі та найменування органу, що видав документ.
Чи не кожне приміщення може виступати предметом договору:
- Предметом може виступати житлове приміщення, яке знаходиться у власності фізособи або організації.
- Не може виступати в якості предмета угоди квартира або її частина, яка знаходиться під арештом. Якщо житло є запорукою. то при продажу обов'язково отримання письмової згоди заставодержателя. Якщо в договорі про заставу вказано заборона на продаж, квартира не може бути продана в принципі.
- Квартира в багатоквартирному будинку, який визнано аварійним, таким, що підлягає знесенню або старим, не може бути предметом угоди.
сторони угоди
Укладати угоду купівлі-продажу квартири можуть фізичні особи та організації. Сторони угоди іменуються продавцем і покупцем відповідно.
- дієздатність;
- вік старше 18 років;
- володіння квартирою на законних підставах.
Про сторонах угоди в тексті стандартного бланка договору купівлі-продажу квартири вказується наступна інформація:
Підвищена увага як продавця, так і покупця повинна викликати дієздатність сторін договору.
Якщо вже після продажу квартири з'ясується, що колишній власник не віддавав звіт в своїх діях, квартира може бути повернута йому в судовому порядку, а продавець залишиться ні з чим.
Перед оформленням угоди варто враховувати деякі нюанси:
- Визначення дієздатності не є обов'язковим. Нотаріус, у якого засвідчується договір на купівлю-продаж квартири, лише «на око» може зрозуміти, дієздатні сторони угоди чи ні.
- Отримати самостійно інформацію про осудність будь-якого громадянина не можна, такого роду довідки не видаються за запитом.
- Виписка з ЕГРП може містити деяку інформацію про обмеження дієздатності власника квартири, але далеко не завжди.
Якщо з приводу дієздатності продавця виникли сумніви, чи варто відкласти укладання угоди або попросити власника надати довідку-підтвердження.
Покупець повинен насторожитися, якщо у продавця є ознаки зловживання алкоголем, наркотиками або власник надто похилий вік.
Істотні умови договору
Багато продавців житла, бажаючи заощадити на сплаті податків (ПДФО), вказують вартість квартири, яка не відповідає ринковій. занижують її.
Якщо угода оспорюється, і суд зобов'яже покупця повернути квартиру продавцю, покупець, в свою чергу, може розраховувати на повернення лише тієї суми, яка вказана в договорі.
Також до істотних умов належить перелік осіб, фізичних чи юридичних осіб, які зберігають право користування приміщенням навіть після його продажу:
- члени сім'ї продавця, які залишаються жити в квартирі;
- орендар квартири і проживають разом з ним постійно особи;
- піднаймач квартири в межах терміну договору піднайму;
- громадяни, які мають право довічного користування предметом договору;
- рентополучателя, якщо в договорі довічної ренти зазначено право проживання в квартирі;
- ссудополучатель (договір безоплатного користування квартирою) в межах терміну угоди.
Якщо в квартирі проживають неповнолітні діти. виселення їх з житлоплощі можливо тільки після отримання дозволу органу опіки та піклування.
Підстави для розірвання угоди
З ініціативи однієї зі сторін договору купівлі-продажу нерухомості розірвати угоду не можна.
Умови для розірвання прописані в 450-й статті ГК України:
- обопільна згода сторін договору;
- на вимогу продавця або покупця, але в судовому порядку.
Судове рішення може задовольнити прохання заявника в тому випадку, якщо другою стороною договору були здійснені серйозні порушення його умов:
- відмова сплатити вартість квартири;
- відмова продавця зняти житло з обліку;
- виявлення прав третіх осіб після продажу і так далі.
Розірвання договору після вступу нового власника в свої права (через місяць після реєстрації) неможливо.
До держреєстрації розірвати угоду набагато простіше. Якщо сторони прийшли до обопільної згоди, укладається додаткова угода про розірвання угоди.
Після здійснення продажу можливе анулювання договору. Провести таку процедуру можна тільки до закінчення терміну дії договору.
Недійсне угода визнається тільки судом з наступних причин:
- договір порушує закон;
- виявлена недієздатність однієї зі сторін;
- підписання угоди однією зі сторін відбувалося в стані наркотичного, алкогольного сп'яніння, тобто, сторона договору не усвідомлювала своїх дій;
- виявлення погроз, обману або насильства, тиску на одну із сторін;
- угода визнана уявної або фіктивної;
- інші випадки, що суперечать чинному законодавству.
Нюанси по тексту документа
Договір купівлі-продажу квартири - документ, форму якого слід вивчати дуже уважно, а краще звернутися до професійного юриста для його складання.
У тексті є різні підводні камені:
- Процедура передачі грошей повинна бути описана до деталей: коли передається готівку або гроші перераховуються на банківський рахунок, чи підтверджується передача актом або договором, якщо задаток і в якому розмірі.
- Недоліки житла також важливо вказати в тексті, причому не тільки для покупця. Продавець, чесно описуючи протікає дах і труби, уникне судових розглядів вже після продажу.
- Якщо однією стороною договору є не сам власник, а його довірений, варто звернути увагу, коли був виданий документ. Якщо доручення вже більше року, а власник - людина немолода, треба насторожитися.
- Якщо квартира була куплена колишнім власником з використанням маткапіталу, покупцеві необхідно упевнитися, що власниками після покупки стали всі члени сім'ї, в тому числі і діти. Інакше, якщо їх права порушені, суд може визнати угоду продажу недійсною.
Взагалі, варто обов'язково вказати в тексті відповідальність продавця за можливі претензії неповнолітніх родичів власника, спадкоємців нерухомості або інших третіх осіб.
додаткові угоди
При зміні умов договору купівлі-продажу квартири сторонами підписуються додаткові угоди до основного документа.
Вони можуть змінювати:
- порядок оплати;
- строки внесення коштів;
- суму завдатку;
- термін договору;
- витрати за реєстрацію договору і так далі.
Тобто, будь-яка умова, яку сторони за обопільною згодою змінюють, підлягає відображенню в додатковій угоді. Воно має свої особливості:
- реєструється в Росреестра нарівні з договором і тільки до виконання останнього;
- укладається у письмовій формі;
- підписується обома сторонами угоди.
Складаючи договір, треба якомога детальніше описувати квартиру, відповідальність і права сторін, способи передачі основної суми і завдатку. Це допоможе уникнути конфліктних ситуацій і подальших судових розглядів.
Даються поради, як убезпечити себе при здійсненні операцій з нерухомістю і як не стати жертвою шахраїв.
Залишилися питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:
Чи можна в якості невід'ємної частини договору прикласти до нього фотографії стін, стель, вікон та інших елементів, щоб зафіксувати їх якість і убезпечити продавця від претензій покупця до якості (вікон, стін та ін), з метою відмовитися від покупки і зажадати повернення завдатку в подвійному розмірі? Як оформити справжність фотографій?
Привіт Віктор, свобода договору передбачена статтею 421 Цивільного кодексу РФ, тому ви можете включити в договір купівлі-продажу квартири всі умови, які вважаєте важливими, аби вони не суперечили чинному законодавству.
У договорі можна прописати: «До цього договору додаються фотографії в кількості № штук, які є його невід'ємною частиною.»
Також пропишіть умова про те що ви купуєте квартиру в такому вигляді в якому вона є на даний момент, що підтверджується додатком до договору.
Після реєстрації договору купівлі продажу, з'ясувалося що необхідно внести зміни і додати ще одного власника.
Чи можна це зробити доп угодою і по-новому зареєструвати.
Оплата за договором ще не проведена повністю.