Іпотечні кредити важлива не ставка, а спосіб погашення
Наука приготування іпотечних бутербродів. З банківським маслом
Розмір кредиту, термін, відсоткова ставка, початковий внесок, санкції за дострокове погашення, комісія ... Всього параметрів іпотечного кредиту налічується до 60. Звичайно, не всі вони рівноцінні.
Тим часом не в процентній ставці, а саме в типі платежу суть процесу погашення боргу. А значить, потенційному позичальникові слід в першу чергу розібратися з цим показником іпотечного кредиту.
Нові закони бутерброда
Пояснюючи різницю між двома видами платежу, часто вдаються до образних порівнянь тіла боргу (взятого вами кредиту) і відсотків з бутербродом. Поважаючи традицію.
Отже, при диференційованих платежах тіло боргу являє собою довгий батон, багет, надрізаний на скибочки за кількістю періодів оплати. Щомісяця «відламуючи» банку черговий шмат, ви повинні щедро намазувати на нього «масло» - відсоток, що нараховується на залишок основного боргу. Процентне «масло» в перші місяці і роки не мажеться, а кладеться величезними шматками. Але все погане коли-небудь закінчується, і в кінці терміну позичальник несе банку майже сухі скоринки - просто повертає залишки основного боргу.
Недоліки диференційованого платежу очевидні. По-перше, інфляція велика і об'єктивних ознак її зниження в найближчому майбутньому немає. Дві третини відсотків позичальникові доводиться платити в першу половину терміну, коли на ці гроші можна купити набагато більше, ніж через 5, 10 і 20 років. По-друге, кредит з диференційованим платежем важче отримати, адже банк оцінює максимальну суму кредиту виходячи з можливості клієнта «потягнути» перші платежі.
Справедливості заради пояснимо, що перший недолік згодом обертається великою гідністю. Завдяки «спільним зусиллям» падаючих відсотків і інфляції (а у багатьох людей з часом ще й підвищуються доходи) виплати по кредиту стають все менш обтяжливими, і до кінця терміну знижуються не в два з половиною чи три, а в добрий десяток разів.
З другим недоліком впоратися важче. Втрата високооплачуваної роботи у нас не страхується, і ризик дефолту існує при будь-якій формі платежу. Але при диференційованому способі ризик набагато вище на початку терміну. Тому банки, що практикують цю форму платежу, більше цікавить «підстраховка» клієнта на найближчі роки: зокрема, созаемщики, які при необхідності здатні підтримати клієнта зараз, а не через 15 років (наприклад, працюючі батьки). Важливо також наявність власності, яка збереже відносно високу ліквідність протягом найближчого часу, наприклад гарного автомобіля.
Важливо не що виберуть, а як порахують
По-перше, формула розрахунку аннуитетного платежу така, що, пішовши назустріч клієнтам, банки не забули і про себе: загальна сума виплат за відсотками ( «масла») при ануїтетному платежі трохи вище, ніж при диференційованому. Що ж, на цій формі «відкату» тримається вся економіка: якщо якесь нововведення обіцяє споживачеві якесь зручність в умовні дві копійки, то виробник підвищить ціну на реальну копієчку.
Практично це призводить до того, що, наприклад, при десятирічному терміні кредиту ставка 12% аннуитетного платежу означає для позичальника приблизно ту ж суму, яку виплатить при 14% диференційованого платежу.
По-друге, при ануїтетному платіж зберігається головний недолік диференційованого: майже дві третини виплат по процентній ставці позичальник віддає ... в першу половину терміну. Як же так? Адже синонім аннуитетного платежу - «рівними частками»! Вірно, зовні все «рівно». Проблема в тому, що в перші місяці і роки під «маслом» майже немає «хліба»: ви платите майже тільки відсотки (наперед), а тіло боргу залишається майже недоторканим. Інакше кажучи, ануїтетний «бутерброд» приготували, просто вирівнявши диференційований по верхньому краю і зсунувши «хліб» до кінця терміну.
У банків є виправдання: при рівній Намазка «масла» (відсотків) на рівний шматок «хліба» (основного боргу) банк у разі дострокового погашення не отримає всієї належної вигоди. А оскільки гра ведеться за правилами банку, втрати в цьому випадку несе позичальник.
Уявімо, що два позичальника взяли кредит на однаковий термін, а по закінченні половини цього часу вирішили погасити кредит достроково. З обох позичальників банки вже отримали по три чверті процентних платежів, але першому доведеться повернути своєму банку половину основного боргу, а другого - три чверті.
Те ж і в зворотному, нещасливому випадку. Обидва позичальника на середині терміну оголосили дефолт. Той, який брав кредит на умовах диференційованого платежу, віддав банку в цілому на 15-18% більше, ніж той, який виплачував по ануїтету. Однак він все ж покрив половину основного боргу і, втративши закладену квартиру, має право розраховувати на інше житло. «Аннуїтетний» позичальник за половину терміну перерахував банку приблизно стільки ж процентних платежів, що і перший, а ось основного боргу - тільки чверть.
Пакт про ненапад
Тут криється і відповідь на питання, чому банки масово перейшли до ануїтету. Ні, дострокових погашень за останні роки більше не стало. Дефолтів, мабуть, теж. Але дещо змінилося. Три-чотири роки тому навіть найзапекліші скептики зрозуміли (або повірили), що економічне зростання - це надовго. На іпотечний ринок щомісяця виходило мало не по десять нових банків. Стало ясно, що процентні ставки будуть падати. І тоді ті, хто брав кредит під 20% річних, поставлять собі цілком природним питанням: «Чи не погасити мені старий борг і взяти новий кредит в іншому банку під 14%?» Банкам потрібно вжити заходів, щоб тримати таке перекредитування під контролем, зберегти лояльність позичальників.
Домовитися про те, щоб не переманювати чужих клієнтів, кільком сотням банків важко, до того ж це загрожує неприємностями з боку антимонопольного відомства. Другий варіант - перекредитування всередині того ж банку, але це передбачає певні суттєві поступки клієнтам. Куди більш надійним «гачком» стала аннуїтетная схема погашення. "Без проблем! - відповідають позичальнику. - Всього ви виплатили $ 30 тис. З них $ 5 тис. Основного боргу і $ 25 тис. - відсотки, які, як ви розумієте, поверненню не підлягають. Ну то як? Погашатимете достроково або продовжимо співпрацю? »
Існує і така цікава тема, як вигоди дострокового погашення. Проблема в тому, що при ануїтетному платежі часткове дострокове погашення (невеликими сумами) означає або зменшення щомісячних виплат, або скорочення терміну. Це означає, що позичальник погашає не лише тіло боргу, але й відсотки, які виплатив би банку. Уявіть рухливу прямокутну рамку, в якій по діагоналі натягнута гумова стрічка. Чи будете ви знижувати верхню планку або зрушувати горизонтальну, співвідношення площ трикутників залишиться колишнім. Приблизно так діє і формула дострокового погашення аннуитетного кредиту.
У той же час сама суть диференційованих платежів (процентне нарахування на залишок основного боргу) передбачає, що дострокове погашення, скорочення тіла боргу, має істотно зменшувати виплати по процентній ставці. Але конкретні програми конкретних банків цей «недолік» всіляко пом'якшують.
Поки доводиться визнати, що вибір між банками в більшості своїй нагадує вибір між новітніми моделями газових плит, які обіцяють «особливу» економію на сірниках.
Там і там. А ще он там
Так, банк надає позичальникові велику суму. Так, інфляція в країні велика. Але не забувайте, що, віддавши клієнту гроші, банк дещо взяв у нього. Він отримав в заставу квартиру - це дуже хороший актив, який постійно дорожчає. Чи не ви один потираєте руки, Новомосковський новини про швидке зростання цін на ринку житлової нерухомості. Десь на іншому кінці міста руки потирає і банкір, причому з приводу вашої ж квартири. Боже упаси, він зовсім не мріє про вашому дефолт. Втім ... перечитайте ще раз пункти договору про те, за яких умов банк може зажадати повного дострокового погашення кредиту. Ось так, взяти і зажадати, не цікавлячись, де позичальник візьме гроші.
Тим часом іпотечний кредит несе для банку найнижчі ризики. Що ви з цією квартирою зробите? Куди відвезете, куди заховаєте? А якщо і попсуєте злегка, то адже у ріелторів термін «убита квартира» майже вийшов з ужитку: при такій-то ціною зробити скромний ремонт - суща дрібниця (тим більше що квартира застрахована). Банк не просто отримує з іпотечного позичальника свої 10-14% (до речі, перечитайте і пункти договору про те, за яких умов банк має право підвищити відсоток). Він на багато років вперед з точністю до одного дня і рубля знає про надходження цих платежів. Значить, йому не потрібно чекати 10-20 років, і вже зараз він може впевнено розпоряджатися цими грошима. Банк збирає кредитні зобов'язання в пули, скажімо, по $ 20-50 млн і продає їх іпотечним фондам (рефінансує, сек'юритизує). По суті повертає собі видані позичальникові гроші і стає лише оператором-посередником між позичальником і фондом.
А один банкір на прес-конференції, не соромлячись, заявив колегам: «Та бачив я цю іпотеку там-то і там. На мене тиснуть, щоб я розвивав послугу, я і «розвиваю». Але жоден розсудливий чоловік до мене за позикою не вернувся. Одні збитки з цієї іпотекою ». Хтось спробував йому заперечити і почув у відповідь: «Бізнес є перманентне рефінансування. Що мені робити з одним кредитом в два місяці, кому його продаси? ». І все стало ясно. В тому сенсі, що ставками поки знижуватися не з чого.
Ельміра Тіхоничева, заступник голови правління Імпексбанку:
- На даний момент більшість банків використовують аннуїтетную схему погашення кредиту. Це пов'язано з тим, що існує певне правило розрахунку платоспроможності. Якщо людині потрібно, наприклад, 3 млн руб. то при терміні кредиту 20 років і ставкою 12% річних розмір щомісячного аннуитетного платежу складе 39 тис. руб. а щомісячний дохід клієнта повинен починатися з 65 тис. руб. Для диференційованої схеми розмір першого платежу буде максимальним - 42 тис. Руб. а необхідний розмір доходу позичальника - не менше 85 тис. руб. Таким чином, застосування ануїтетною схеми при кредитуванні несе відповідні переваги для клієнтів.
Наталя Кирпиченко, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-брокеридж»:
- Для споживача різниця двох типів погашення незначна. Наш менталітет розташований до формування звичок. Як показує практика, найбільш стабільними позичальниками з низьким ступенем ризику є користувачі ануїтетною системи. Вони звикають з місяця в місяць платити одні й ті ж суми. Навпаки, люди, які брали тимчасові відстрочки виплат по кредиту або мають систему зростаючих згодом платежів (як би розрахунок на те, що з часом молодий спеціаліст зростає в доходах), переносять істотне збільшення платежів болісно і можуть зайти в ситуацію дефолту. Рекомендую вибирати аннуїтетную систему, тим більше що ринок рефінансування зростає і ви зможете перевести кредит, істотно заощадивши.
Сергій Озеров, фінансовий директор Дельтакредит банку:
- Більшість банків вУкаіни використовує аннуїтетную схему. Особливість формули розрахунку ануїтетних платежів в тому, що в першу половину терміну погашення кредиту позичальник більшою мірою платить відсотки по кредиту, а в меншій мірі гасить основну заборгованість, хоча при цьому кожен місяць вносить одну і ту ж суму. У другій половині терміну погашення кредиту щомісячний платіж в більшій мірі складається з виплати по основному боргу, в меншій - з відсотка по кредиту. Для позичальника мінус полягає в тому, що якщо він вирішить погасити кредит достроково, то виплачені вперед відсотки ніхто не поверне.
Якщо при покупці квартири в кредит позичальник хоче взяти максимальний розмір кредиту, який дозволяє його щомісячний підхід, йому вигідніше ануїтетні платежі. Якщо він вирішить брати кредит з диференційованими платежами, можлива сума кредиту виявиться набагато менше.
Безумовно, для банку вигідний аннуїтетний платіж, структура якого визначена таким чином, що частка відсотків в ньому вище спочатку, ніж частка основного боргу. Вигода саме в цьому і полягає, що банк чітко визначає суму основного боргу, яка підлягає погашенню. Як ми знаємо, від суми основного боргу залежить і процентний дохід банку. Але для клієнта також є невеликий, але плюс: він точно знає суму наступного платежу.
Павло Комолов, андеррайтер брокерської компанії «Незалежне бюро іпотечного кредитування»:
- Не дивлячись на те що багато хто висловлює невдоволення ануїтетною схемою погашення, називаючи її грабіжницької, у неї є свої плюси, так само як і у диференційованого платежу - мінуси.
Основними кредиторами, що застосовують сьогодні диференційовану схему погашення, є Ощадбанк і Газпромбанк, на ринок з подібною пропозицією поступово виходять і інші організації. З недавніх - банк Глобекс, який пропонує аж ніяк не ломбардні програми, а саме декілька кредитних продуктів, призначених для покупки житла.
Безумовно, диференційований платіж дозволяє зменшити переплату банку. Правда, щоб різниця була відчутною, термін кредитування повинен бути якомога довше. Порівняємо диференційований платіж з аннуїтетним для суми кредиту $ 150 тис. Термінів 5, 10 і 15 років при фіксованій ставці 11%.
Як було сказано, основним фактором, що впливає на різницю у величині переплати, є термін кредитування. Очевидно, що, якщо позичальник звертається за довгостроковим кредитом (на 20-30 років), йому краще вибрати диференційований платіж.
Але поспішу підлити ложку дьогтю: диференційована схема знижує максимальну суму кредиту. Чому? Тому що на відміну від ануїтету, де всі платежі рівні, диференційований підхід має на увазі, що перший платіж найбільший, а останній - найменший. Припустимо, що позичальник, володіючи доходом в $ 3 тис. Звертається в банк, щоб дізнатися максимальну суму кредиту, який видадуть на 15 років за ставкою 11% річних. Коефіцієнт платіж / дохід банку становить 50%. Це означає, що щомісячний платіж позичальника не повинен бути більше $ 1,5 тис. У випадку з диференційованим платежем перший (найбільший) платіж не повинен перевищувати цієї ж суми. В результаті максимальна сума кредиту при аннуїтете становить $ 132 тис. А при диференційованому платіж - $ 102 тис.
У випадку зі Сбербанком, який керується особливими коефіцієнтами при розрахунку максимальної суми кредиту, ліміт становив би $ 186 тис. На жаль, це тільки в Ощадбанку.
Підводячи підсумки, можна зробити такі висновки. Диференційований платіж прийнятний для тих, хто вважає свої гроші: хоче витратити мінімум коштів і при цьому володіє достатнім доходом для того, щоб мати свободу вибору.
Тим позичальникам, для кого актуальна максимальна сума кредиту, доведеться обмежитися аннуїтетним платежем.
В цілому ж кращої схеми погашення немає, так само як не існує і кращого банку. Кожна людина або сім'я повинні шукати своє, індивідуальне рішення.
Анна Камінська, начальник відділу департаменту роздрібного бізнесу Собінбанку:
- Так, існує кілька варіантів погашення кредиту. Вибір Собінбанку, як і багатьох інших кредитних організацій, на користь ануїтетних платежів зроблений тому, що це зручно для клієнта. Погашення кредиту рівними частинами протягом усього терміну дозволяє позичальникам вже на початковому етапі чітко планувати свої витрати.
При диференційованому підході кожен платіж відрізняється від попереднього, так як відсотки нараховуються щомісяця на різні суми. У цьому випадку передбачається поступове зменшення платежу, але на першому етапі він буде вище, ніж за ануїтетною схемою. А це є важливим фактором для іпотечного кредиту - адже на першому етапі суттєві кошти йдуть на ремонт і облаштування придбаного житла, тому початкові високі платежі по кредиту клієнти не вітають. До того ж при розгляді самого заяви на отримання іпотечного кредиту оцінка платоспроможності позичальника за диференційованого підходу проводиться щодо його можливості здійснювати початкові найбільші платежі.