Бухоблік будівництва житлового будинку
Не залежно від того, що споруджуваний будинок призначений для перепродажу витрати на будівництво житлового будинку необхідно враховувати на рахунку 08 «Вкладення у необоротні активи».
Після закінчення будівництва і введення об'єкта в експлуатацію, витрати списуються в дебет рахунку 43 (Дт 43 Кт 08-3 - прийнятий до обліку об'єкт, призначений для продажу)
У бухгалтерському обліку дохід у продавця-забудовники відображають за дебетом рахунка 62 «Розрахунки з покупцями і замовниками» і кредитом рахунку 90 «Продажі» за ціною, передбаченої конкретним договором купівлі-продажу.
При розрахунку єдиного податку витрати, пов'язані з будівництвом житлового будинку не зважайте.
Виручку від продажу квартир включите до складу доходів.
Обгрунтування даної позиції наведено нижче в матеріалах рекомендацій «Системи Головбух VIP-версія».
1.Рекомендація: Як забудовнику відобразити в бухобліку і при оподаткуванні будівництво об'єкта для власного споживання і для продажу за договором купівлі-продажу
Якщо забудовник будує об'єкт для себе або для продажу за рахунок власних або позикових коштів, він одночасно є і інвестором. У цьому випадку він веде бухоблік витрат на будівництво власного об'єкта за дебетом рахунка 08-3 «Будівництво об'єктів основних засобів». Первісна вартість об'єкта основних засобів в бухгалтерському обліку формується за правилами ПБО 6 / 01. *
Порядок відображення в бухгалтерському обліку будівництва об'єкта для власних потреб залежить від того, яким способом ведеться будівництво:
власними силами (у т. ч. із залученням підрядних організацій);
підрядним способом (тобто. е. тільки із залученням підрядних організацій).
Будівництво власними силами
Якщо забудовник виконує будівельно-монтажні роботи власними силами, витрати на будівництво об'єкта він списує безпосередньо з рахунків їх обліку на рахунок 08-3 «Будівництво об'єктів основних засобів». У бухобліку це відбивайте так: *
Дебет 08-3 Кредит 10 (26, 60, 69, 70.)
- списані витрати на будівництво об'єкта при виконанні робіт власними силами;
Дебет 19 Кредит 60
- врахований ПДВ, пред'явлений за матеріалами, підрядних робіт та послуг, які використані для будівництва об'єкта;
Дебет 68 субрахунок «Розрахунки по ПДВ» Кредит 19
- Прийнятий до відрахування ПДВ, пред'явлений за матеріалами, підрядних робіт та послуг, які використані для будівництва об'єкта.
У бухобліку відобразіть нарахування ПДВ проводкою:
Дебет 19 Кредит 68 субрахунок «Розрахунки по ПДВ»
- нарахований ПДВ з вартості будівельно-монтажних робіт, виконаних власними силами.
Прийняття до обліку побудованого об'єкта
Порядок списання з рахунку 08-3 готового до експлуатації об'єкта залежить від мети його подальшого використання. *
Об'єкт, призначений для продажу, прийміть до обліку на рахунок 43 «Готова продукція». Цю операцію відобразіть проводкою: *
Дебет 43 Кредит 08-3
- Прийнятий до обліку об'єкт, призначений для продажу.
Порядок розрахунку податків при здійсненні операцій з будівництва об'єкта для власних потреб залежить від системи оподаткування, яку застосовує забудовник.
Якщо забудовник будує об'єкт для власного споживання і сплачує єдиний податок з доходів, то витрати, пов'язані із спорудженням об'єкта будівництва, не зменшують його податкову базу. Це пов'язано з тим, що при такому об'єкті оподаткування забудовник взагалі не враховує будь-які витрати (п. 1 ст. 346.18 НК РФ). *
Олег Хороший, державний радник податкової служби України III рангу
Визначаємо вид активу
Об'єктом основних засобів визнати такий будинок не можна, оскільки він не відповідає критеріям, встановленим пунктом 4 ПБУ 6/01. Адже організація передбачає його подальший продаж.
Вважати побудований будинок товаром невірно, так як товари - це матеріально-виробничі запаси, придбані або отримані для продажу або перепродажу без додаткової обробки. Забудовник не набуває будинку у інших організацій, а будує їх самостійно або із залученням підрядних організацій, тобто виступає в даному випадку в якості виробника житла.
Побудоване інвестором-забудовником житло, призначене для продажу, є кінцевим результатом будівельного (виробничого) процесу, технічні та якісні характеристики якого повинні відповідати умовам договору з покупцями і вимогам інших встановлених законодавством документів.
Зазначені ознаки дозволяють зробити висновок, що для забудовника побудований для продажу об'єкт є готовою продукцією. *
Враховуємо доходи і витрати
Якщо предметом діяльності організації є виготовлення і продаж продукції (готового житла), то для організації-забудовника - це звичайний вид діяльності. Значить, виручка від продажу продукції, в даному випадку квартир, буде доходом. А витрати, пов'язані з їх виготовленням та продажем, - витратою від звичайного виду діяльності організації (п. 5 ПБО 9/99, п. 5 ПБО 10/99). *
При цьому необхідно пам'ятати, що однією з умов визнання доходу в обліку є вимога про перехід права власності на товар до покупця.
Згідно зі статтею 131 Цивільного кодексу РФ, право власності на нерухомі речі підлягає державній реєстрації. Забудовник-інвестор, будучи першим правовласником, реєструє право власності на побудовані квартири спочатку на себе, а потім оформляє перехід права власності на покупця.
У бухгалтерському обліку дохід у продавця-забудовники відображають за дебетом рахунка 62 «Розрахунки з покупцями і замовниками» і кредитом рахунку 90 «Продажі» за ціною, передбаченої конкретним договором купівлі-продажу. *
Згідно з пунктом 9 ПБО 10/99, для визначення фінансового результату від звичайних видів діяльності повинна бути визначена собівартість проданої продукції, яка формується на базі витрат по звичайних видах діяльності, визнаних як у звітному році, так і в попередні звітні періоди.
Як враховувати витрати забудовника? *
Рахунок 08 «Вкладення у необоротні активи» призначений для узагальнення інформації про витрати організації на об'єкти, які згодом будуть прийняті до обліку в якості основних засобів. Згідно з пунктом 1.2 Положення з бухгалтерського обліку довгострокових інвестицій, під довгостроковими інвестиціями розуміються витрати на створення необоротних активів, не призначених для продажу. Як бачимо, рахунок 08 в даному випадку для обліку витрат не підходить.
Дебет 43 Кредит 08
А.Ю. Дементьєв, генеральний директор ТОВ «Аудит-Ескорт»
Будкомпанії, як правило, займаються зведенням об'єктів з метою їх подальшого продажу. Але готовий об'єкт, наприклад офісна будівля, може реалізовуватися не цілком, а по частинах. Як розділити собівартість продаваних приміщень і врахувати її у витратах?
Порядок обчислення вартості будівництва окремих приміщень в побудованому будинку не визначено. Як правило, він встановлюється самою організацією-забудовником і затверджується облікова політика.
Теоретично цей порядок може бути будь-яким, якщо він економічно обґрунтований. На практиці ж зустрічаються такі варіанти. *
1. Середня ціна будівництва 1 кв. м будівлі застосовується для визначення вартості будівництва кожного приміщення виходячи з його площі.
2. Вартість будівництва кожного приміщення (або групи однорідних приміщень) розраховується пропорційно кошторисної вартості його будівництва на підставі локальних кошторисів, складених на будівництво таких приміщень в загальній кошторисній вартості будівництва всього будинку.
3. Розрахунок проводиться на підставі первинних документів підрядника, в яких він виділяє вартість будівельних робіт по кожному приміщенню або групі однорідних приміщень.
Перший варіант найбільш поширений, особливо коли все приміщення призначені для продажу. Загальний сумарний фінансовий результат від продажів всіх приміщень буде однаковий при будь-якої вартості будівництва, визначеної для кожного приміщення, оскільки загальна вартість будівництва всієї будівлі буде незмінною. При цьому береться загальна вартість будівництва, ділиться на загальну площу і множиться на площу кожного приміщення. *
Другий варіант хороший, якщо потрібно більш точно визначити вартість будівництва кожного приміщення, наприклад при передачі цих приміщень інвесторам, за рахунок коштів яких здійснювалося будівництво.
При цьому береться кошторисна вартість будівництва конкретного приміщення (групи приміщень) на підставі локального кошторису, ділиться на загальну кошторисну вартість будівництва і множиться на фактичну вартість будівництва всього об'єкта.
Третій варіант малоймовірний, оскільки виділити вартість будівництва кожного приміщення при будівництві будівлі дуже складно. Тим більше такий спосіб є дуже приблизними, оскільки вимагає, в свою чергу, затвердження способу розподілу загальних для будівництва будівлі витрат між приміщеннями (нульовий цикл, обладнання, покрівля і т. Д.).
І для бухгалтерського, і для податкового обліку доцільно вибрати один варіант визначення вартості будівництва кожного приміщення.
Відповідає Любов Котова,
начальник відділу нормативно-правового регулювання страхових внесків департаменту податкової і митної політики МінфінаУкаіни
